房价曾连涨41个月，今年上半年新房供应下降43%，土地收入仅31亿，昆明楼市怎么了？

房价趋势

昆明的房地产形势还在往下走。

一份来自昆明房协的数据显示，今年上半年昆明主城住宅供应120万平方米，同比下降43%；成交面积205万平方米，同比持平；成交均价13945元/平方米，同比下降1%，创下近两年新低。

而投资端，上半年，昆明主城五区招拍挂成交地块仅为10幅，成交面积21.08万平方米，且全部为底价成交，成交总价约31.68亿元。

“上半年，昆明市场走势与全国大环境同步，供给持续下探，企业预期低迷从拿地向新房传导，市场持续去库存。”克而瑞云南分析表示，下半年恰逢企业业绩冲刺、多个大型节点，成交规模可能较上半年有微弱提升。

而据《每日经济新闻》此前报道，2019年，昆明土地出让金额创历史新高、房价连续上涨41个月、迎来十余家外来房企入驻……

易居研究院此前发布的《2019年区域房地产依赖度》显示，在疫情前的2019年，昆明房地产投资占GDP的比重仅次于三亚，排在第二，是当年对房地产依赖度最高的省会城市。

不到4年，昆明楼市怎么了？

新房供应减少近半

来自昆明房协的数据显示，今年上半年，昆明主城住宅供应120万平方米，同比下降43%；成交面积205万平方米，而2022年上半年，该指标数据约为314万平方米。截至2023年6月29日，昆明主城区住宅预售库存802万平方米，去化周期22个月。

成交价格上，据克而瑞云南，今年上半年，昆明主城住宅成交均价13926元/平方米，同比降幅2%；这一价格相较于2020年峰值时的15036元/平方米下降约7.38%。

一份来自昆明锐理的数据显示，2021年5月昆明住宅成交均价为15729元/平方米，但当年下半年价格直降，10月跌至13315元/平方米。不过，全年住宅成交均价仍为15005元/平方米，较上年仅下降31元。

时至2022年，昆明住宅成交均价每平方米跌至14147元，较上年降幅达到858元/平方米。

2023年，昆明新房成交价格虽然一度有所上涨，但整体未能收住下滑脚步。

国家统计局公布的数据显示，2023年1-4月，昆明新建商品住宅销售价格方面环比均处于上涨态势，但到了5月环比下降0.4%，同比下降0.9%。

“自2022年下半年开始，昆明主城半年度成交规模始终在200万-240万平方米规模内徘徊，均价则在1.4万元/平方米左右变动。”克而瑞云南分析指出，下半年恰逢企业业绩冲刺、多个大型节点，成交规模可能较上半年有微弱提升，“但整体规模难以显著提升、价格则保持1.4万元水平，或略微下降以价保量。”

“主要精力在去化和保交楼”

更冷的是昆明的土地市场。

克而瑞数据显示，今年上半年，昆明主城五区公开招拍挂的经营性用地成交仅为10幅，成交净用地面积21.08万平方米，成交总价约31.68亿元，全部为底价成交。

“比去年还要冷。”有业内人士直言。

事实上，自去年以来，昆明土地供应和成交就已经大幅萎缩，主城五区及经开、高新实际供应4005亩，供地完成率总体仅为30.8%，全年成交也只有3504亩。

而在今年年初，西山区、盘龙区、官渡区透露了2023年供地计划，涉及土地面积共计约4076.39亩，尽管各区计划供应量已经明显低于去年同期，但从实际供应情况来看，与预期相去甚远。

4月份，昆明在储备土地推介会上推介了近万亩土地，不过地块中已进一步减少住宅用地占比，提升了工业用地等产业用地占比。

房企的拿地积极性也未被激活。从上半年昆明成交的地块来看，本土国企依然是主力，全国性房企、民企几乎退出了昆明土地市场。

如1月，云南建投以底价6.77亿元拿下五华区龙翔街道63.3亩土地，盘龙建投4.14亿元摘得任旗营城改51.12亩宅地；6月，昆明安居集团斥资10.91亿元揽入老国贸二期68亩宅地，这是上半年成交金额最大的地块。

同样的情况回溯至2022年，大幅地块多由云南建投、云南广厦房产、昆明城投等本地城投平台托市：2022年昆明成交最大的为一宗119亩地块，由昆明市西山区城改置地公司获取；金额最大的一宗10亿元地块，由昆明国企佳湖地产拿下，而如招商蛇口、万科、保利等全国性房企不是没有拿地，就是所拿地块均比较“袖珍”。

此前一全国性民营房企云南区域负责人在接受记者采访时曾明确表示，一方面是因为近两年受行业形势影响，公司从集团层面就减小了投资力度；另一方面则跟昆明当地房地产市场恢复进度缓慢、市场信心缺乏等情况紧密相关，“目前主要精力就是在去化上，以及保交楼。”

“西南四个省会城市中，昆明投资回报力度处于下游位，企业在投资偏向上会相对减弱。”一房企投拓人士告诉记者，“如果不是有特殊情况如招商引资、政策支持等，我们短时间内、至少年内是没考虑在昆明拓展新项目。”

一个值得注意的情况是，土地财政在昆明财政收入中占据了相当比例。

昆明市财政局数据显示，2022年全市政府性基金预算收入146.1亿元，其中国有土地使用权出让收入完成123.6亿元，占了84.6%。