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9月14日，国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示：70个大中城市的商品住宅销售价格均出现下降，就连北京、上海、广州和深圳这样的核心城市也不例外。尤其值得注意的是，在同比数据方面，广州和深圳的二手住宅销售价格下降幅度超过了10%，这一降幅甚至大于大部分二三线城市。
2024年8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。具体来看，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.8%，而上海则上涨0.6%。与此同时，二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比上月扩大0.1个百分点。
对比之下，一线城市二手住宅的销售价格同比降幅大于二三线城市。特别是广州和深圳，8月份的同比降幅均超过10%，这一降幅远高于大部分二三线城市。尽管一线城市中，上海的房价开始止跌回升，同比涨幅甚至达到4.9%，但从整体来看，全国新房市场仍然不容乐观。
在二手住宅方面，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月扩大0.4个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降1.0%和0.9%，降幅比上月分别扩大0.2个和0.1个百分点。
尽管北京的二手房成交量依然保持在较高水平，自3月以来每月的网签量均超过1.3万套，7月更是突破了1.5万套，并且预计8月和9月仍将维持在1.4万套以上，但价格却呈现出下跌趋势。二手房价格分化明显，多数房源需降价10%以上，甚至高达30%以上才能成功售出。
北京的房地产市场一向被视为国内最坚不可摧的房价堡垒。然而，这座堡垒如今也面临着前所未有的挑战。在过去的一年里，即便是北京这样坚固的房价堡垒，也未能完全抵御住这一波房价下跌的冲击，市场状况变得支离破碎。
尽管北京的房价并未出现断崖式的暴跌，但整体的下跌幅度依然引人注目。虽然没有官方的精确统计数据支持，但从各个渠道的实际成交案例来看，房价下跌20%至40%的情况并不少见，这一降幅也并非夸大其词。
尽管新房市场表面上看起来一片繁荣，海淀区、丰台区等地在供地计划中纷纷拿出了压箱底的优质地块，且像朱辛庄、十八里店、新首钢等地块的指导价也有所上调。
但实际情况却是，北京的土地拍卖市场基本处于底价成交甚至流拍的状态。例如，前几天位于北京四环的一宗地块就因无人问津而流拍，还包括顺义东风商场地块，该地块在流拍后重新上架，但月底是否能顺利成交仍是未知数。此外，当前北京的新盘项目几乎没有能够按照指导价销售的，房价普遍一降再降，降价几十万元已成常态，甚至出现了房价打六折的现象。
全国的目光都聚焦在北京，如果北京的房产市场能够复苏，人们的信心将会增强，其他一线和二线城市也有望随之逐步回暖；反之，如果北京的房产市场迟迟不见起色，其他城市的房产市场也将难以复苏。
北京的房产市场，可以说是全国市场的风向标。
要想实现房地产市场的全面复苏，就必须先拯救北京市场；只有当北京的房产市场重振旗鼓，其他城市才有希望跟进。尽管北京的房价并未像某些城市那样出现腰斩、甚至膝盖斩或脚踝斩的情况，但普遍20%至30%左右的下跌幅度，已经对市场参与者产生了巨大的心理冲击。
最近，我询问了一圈身边的朋友，无论是来自上海还是北京，甚至包括一些上市公司的董事长，无一例外，他们的房产都在亏损，没有一个例外，亏损一百多万的情况已是少数。我的建议是，在家庭没有巨大负债的情况下，尽量不要急于出售房产。
前两天，我参加了一场聚会，一位律师现场分享了近期各省的一些“大城故事”给在场的企业主们。如，小微罚款；“奶牛”企业被弄成“xing”事，把全家10几口请去吃一段时间的“自助餐”，付完“自助餐费”后，再放其老小回家...这些案例都表明，目前相关方都在瞄准民营企业。面对这一现实，我们不应简单地拒绝任何观点，毕竟每个人都在为了生存而努力，这是可以理解的。无论民营企业的规模大小，如果正在遭受大机器的干扰或者面临资产被清算的风险，我想给出几点建议：全部身价交出去以确保个人自由；大量裁员以减少运营成本；与物业所有者协商降低租金……未来的经济形势可能会更加严峻。
咱，还是接着来聊二手房市场。现在，二手房市场最大的问题已显现出来，即“接盘人”相对较少。从一线城市二手房价格出现较大降幅的情况来看，后续二手房市场亟需探索新的发展模式，特别是通过增加潜在购房需求、推进二手房的原拆原建工作以及提高二手房的多功能利用等方式，“唯有如此，才能真正激活二手房的交易市场”。
就新房市场而言，尽管总体市场供给量在不断减少，但由于购房者普遍存在观望情绪，市场需求依然未能有效提振。
开发商如今是真的不愿意拿地了，能够存活下来已经实属不易。前两年的土拍市场上，还有城投公司及国央企进行托底，然而今年以来，国央企的拿地份额也在大幅下降。根据中指研究院的数据，今年前8个月，百强房企的拿地总额为4731.3亿元，较去年同期下降了40%。如此大的降幅足以说明，当前房企不仅不愿意，甚至也不敢贸然拿地。即便有拿地动作，也主要集中在主城区的核心地块。
就拿地数据而言，8月份的情况可谓进入冰点。克而瑞的数据显示，8月份百强房企中有近八成没有参与拿地，而拿地金额超过30亿元的仅有4家房企。在克而瑞监测的30家重点房企中，8月份的投资金额不足200亿元，同比和环比分别下降了77%和49%，降幅之大，使房企的投资预期降至极低水平，仅高于2023年1月，即春节期间的数据。要知道，2023年1月正值春节假期，但即便如此，今年8月份重点房企的投资金额竟然还不如春节月。
房企拿地意愿的下降，直接导致了土地拍卖中的流拍率上升。以广州为例，今年前8个月，广州共有14宗地块流拍，成交27宗，流拍率达到34%。若剔除商业办公用地，住宅用地的流拍率更是高达50%。目前，拿地的主力军主要是国央企及地方城投公司，但百强房企拿地金额的快速下降，反映出这些国资平台拿地意愿也在减弱。例如，保利发展上半年权益拿地金额为109亿元，看似数额不小，但实际上仅相当于去年同期的一半。中海地产上半年的投资总额为129亿元，也仅为去年同期的三分之一。由此可见，房企对于拿地的态度，已从过去的民营房企主导转变为国资平台主导，而现在，连国资平台也不愿意出手拿地。
那么，为何房企如今不愿意拿地呢？首先是信心问题。对于民营房企而言，他们正在为生存而挣扎，甚至连活下去的信心都没有，更别提拿地了。对于国资平台而言，虽然出于社会责任可能会继续拿地，但他们也不愿成为高价拿地的“冤大头”。当前楼市预期持续走低，国资平台缺乏盈利的信心，自然不敢大规模拿地，只能争取一些核心地块的有利润空间的土地。
其次是库存问题。尽管房企目前不愿拿地，但这并不意味着他们手中没有储备土地。否则，房地产市场的供需关系不至于失衡，各地新房的去化周期也不会持续攀升，高层也不会反复强调去库存的重要性。目前，房企手中的库存压力已非常大，特别是那些位于郊区的地块，在当前市场环境下非常难卖。即使以成本价出售，价格依然较高，市场预期的低迷导致库存难以消化，房企自然不敢轻易拿地。
房企不愿拿地，实际上也在向市场发出一个信号：短期内看不到楼市扭转的希望。当然，这是从整体市场层面而言。目前，部分核心地块的溢价率依然较高，仍有房企在争抢拿地，但这类地块太少，无法形成市场效应，也无法扭转预期。因此，作为普通购房者，目前无需急于购房。尽管有人声称一二线城市房地产市场仍有希望，但实际上，本轮楼市调整是广泛挤压泡沫的过程，从一线城市到四五线城市，房价普遍都在下跌。根据国家统计局的数据，二手房市场中，一二线城市的房价跌幅甚至大于三四线城市。这是当前楼市的普遍状态，而少数核心豪宅的热销只是个例。
你可以长期看好核心城市，但从目前来看，这并不是普通人入手房产的好时机。因为普通购房者能够买到的房产价格仍在下跌。同时，当前高层对于房地产市场的态度转向健康发展的方向，增加保障性住房供应，这对普通购房者来说越来越有利。当然，这种有利条件仍然存在一定的门槛，但至少比之前的高房价和高泡沫时期要好得多，那时高企的房价几乎将购房大门封死，即使六个家庭的积蓄也可能无力购房。
当前房地产市场面临着一定的下行压力，但随着政策调整和市场机制的不断完善，市场逐渐修复的可能性正在慢慢显现。特别是那些经济基础良好、人口流入量大的城市，其房地产市场仍旧具备较大的发展潜力。此外，为稳定房地产市场，各地政府可能在“金九银十”期间推出更多政策措施，如购房补贴、税费减免等，以刺激购房需求。这些政策的实施将有助于提升购房者的购买意愿，从而促进销售量的增长。
我可以明确告诉大家，当前楼市几乎所有数据都在下滑，“前期的政策效果逐渐减弱，整体来看，购房者的信心严重不足。”
此外，居民对未来收入增长持悲观态度，加上房价持续下滑的预期暂时无法逆转，这些负面情绪交织在一起，导致消费信心受阻。
如今，购房决策已不仅仅是一个简单的经济行为，它更多地与居民的收入稳定性以及房价上涨预期紧密关联。
基于此，要实现房地产市场的真正稳定，就需要采取一系列更有针对性的政策措施。9月份，唯一可能的利好或许就是存量房贷利率下调的政策了。
要刺激消费，居民手里得有足够的资金才行。让国家直接发钱或让企业加薪显然不太现实，当前的大环境下，不被降薪或裁员已经是万幸了。
因此，减轻居民的房贷负担无疑是一种有效的办法。大家每年节省下来的这部分资金可用于消费，这对于提振内需具有重要意义。
目前，新发放的贷款利率在很多城市已经低至3%以下。新贷款与旧贷款之间超过1%的利率差异，确实让人难以接受。
从政策时机来看，降低存量房贷利率的窗口期已经到来。就像2008年那样实行房贷利率统一调整，将产生积极的影响。
至于存量房贷利率下调的利好政策能否稳定房价，以及其持续时间有多长，目前尚难以定论，但估计能维持一个月左右。
不过，这一政策仍然是值得我们共同期待的！
在北京购房这一重大决策上，是否入手新房已不再是一项简单的投资行为，而是要求购房者深思熟虑并结合多重现实条件作出明智选择。如今的时代背景下，盲目购房难以复制过往的财富增长神话，取而代之的是对市场敏锐度和购房专业知识的深度倚重。尤其在楼市分化日益明显的当下，每一个购房决策都需要精心策划，以免因误判而导致资产价值的潜在损失。
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发表于 2024-9-16 12:27:00
