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关于房价地图，一房一万分别给大家带来了上海134个板块的房价地图以及5年板块价格涨跌幅（点击查看）
在看到上海全新房价格局的同时，后台很多朋友想看不同房龄二手房的价格，今天TA来了
「上海次新房房价地图」
数据截止到2022年7月；本文中提及的价格都是板块内次新房房价，后文不再重申；蓝色代表板块内没有次新房
先来说说次新房的定义：房龄在2008年后的二手房住宅（包含动迁房），区别于98年之前的老公房和98-08年的早期商品房
再来说说价格口径：图中次新房价格是市场价，区别于合同价和挂牌价，顾名思义，市场价更接近当下的真实成交价
如果说板块房价地图代表了板块的整体实力、涨跌幅地图代表了板块的向上动力，那次新房作为所在板块的价格、居住品质排面，「上海次新房房价地图」就是板块的魅力
毕竟置业二手次新房的朋友，都是对地段、居住品质、产品力有更高要求的，最终，都体现在了价格里面
而这个价格，可能超出了很多人的预料，次新房均价超过10万/㎡的板块就有30个
我们一起来看看
先说一个关于次新房「稀缺」的数据，从全市统计来看，上海次新房存量约270万套，占到上海二手房总存量的约32%，整体来看，并不算稀缺
但是当具体到某一个区域，稀缺性就非常明显了，传统市中心7区的次新房存量占比仅为总体的约10.72%，黄浦、长宁更是占比不足1%
也正是这一部分市中心的次新房，成为了上海楼市金字塔的塔尖存在
「上海外环内次新房价地图」
中环成为一个明显的分界线
除了新江湾城外，深红色几乎都聚集在中环以内，南京西路、陆家嘴、前滩、徐汇滨江，传统市中心板块和新兴板块共同撑起了上海楼市的天花板
当我们聚焦到外环内，浦东和浦西几乎是不分高下，当然，上海地倾西南在板块房价地图上也得到了印证，下面一房一万为大家制作了不同价格板块的分布地图：
第一梯队
均价15万/㎡以上
均价在15万/㎡以上的板块，只有8个，其中6个分布在浦西
之前板块房价地图中排名第一的前滩，在「上海次新房房价地图」中，只能排到第6名，而且与第一名的差距，高达30%
除了南京西路和淮海中路和龙华之外，其余5个板块都是滨江板块，而且都是有大规划加持：陆家嘴-金融中心、北外滩-世界级会客厅、黄浦滨江-金融城、徐汇滨江-国际创新创意产业群、前滩-上海城市中心3.0
地段 规划=上海楼市天花板
第二梯队
均价10-15万/㎡
如果说在上海楼市的金字塔尖（15万/㎡以上），浦东只是属于弱势，那么在10-15万/㎡这个分段，浦西完胜
传统市中心板块在这个段位，占据主力地位，除此之外，新江湾城作为唯一一个中环外板块，表现非常突出，也是「上海次新房房价地图」中为数不多突破环线的板块
第三梯队
均价8-10万/㎡
8-10万/㎡的板块，主要集中在中外环附近，仅从图中来看，浦西外环大于浦东中环，这明显与大家的体感不符
而原因其实也很简单，浦东外环内的次新房中，有相当一部分是动迁安置房（房龄2008年以后），拉低了板块次新房的均价，属于结构性缺失
最典型的，像关注度比较高的板块，比如古北，二手房主力是老公房和早期商品房，没有商品次新房（新建商品房进入二手市场），因此排名不够突出
第四梯队
均价5-8万/㎡
价格来到5-8万/㎡，外环板块开始进入视线，华漕、徐泾、莘庄、高行、唐镇
但是与板块房价地图不同的是，每个梯队都是依次向外，从内环内到内中环再到中外环、外环外，这种现象其实与我们体感中很多外环外板块的价格已经赶上中心城区略有落差
而这种落差行程的主要原因就是，外环外次新的价格超过了中心城区的老公房或者是早期商品房
同房龄产品，价格梯度非常有序，这一点在后续的「上海早期商品房地图」和「上海老公房地图」中，可以得到进一步印证
第五梯队
均价3-5万/㎡
第六梯队
均价3万/㎡以下
第五、第六梯队主要集中在外郊环，也是次新房中“动迁”含量最高的梯队，所以价格总体偏低，部分板块内的商品次新房价格还是非常可观，比如九亭的贝尚湾、嘉定新城的西郊金茂府等等
但次新房的定义本身就有其含义，2008年以后的小区，无论是商品房还是动迁房，小区设计、户型设计相较于之前都是有明显改善的，对于很多朋友来讲，都是可以考虑的置业选择
总结
看完次新房的房价数据，如果只能用一个字来形容，那一定是“贵”
很多板块的次新房价格高出板块整体均价超30%，最夸张的陆家嘴、淮海中路板块次新房更是超过了板块均价的80%
一房一万在直播中多次提到过：随着市场行情分化，外环内的二手房、新房将越来越稀少，而更稀少的「次新房」，无疑是很多购房者的终极目标
但与此同时不可忽视的是不同板块间的市场已经越来越走向分化，强者恒强是主旋律！
买房建议方面：
从当下的市场行情来看，次新房的价格走势相对坚挺，业主心态良好，议价空间不大，对于一些短期内没有新房供应的板块，可以着重考虑相邻板块或区域的新房
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发表于 2023-9-22 00:16:31
