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一、关于房价走势，我与朋友持有不同观点。我认为房价有可能小幅下降，但大幅崩盘则不太可能。房地产市场，如同其他市场，价格存在波动是常态，然而，房价是否会大幅波动，这是一个值得深入探讨的问题。
在我看来，房价的短期温和下跌与长期温和上涨更为可能。这是基于以下几点分析：
由于我国的土地财政和结售汇制度，过去多年来，房地产市场的价格被明显高估。这使得房产更多被视为投资品，而非满足居住需求的刚需品。然而，随着“房住不炒”政策的推进、土地改革及产业升级，房价的暴涨态势有望得到遏制，呈现出短期微降、长期微涨的趋势。
作为投资标的，房产对抗通胀的能力在未来必将有所减弱。过去，房地产是唯一能够跑赢通胀的投资品，但随着政策对泡沫的打压、金融体系的解绑以及其增长速度的放缓，房地产对抗通胀的能力势必会下降。不过，这并不意味着其完全丧失投资价值，只是回报将更趋于稳定。
房子的资产属性不会消失，而是会与其居住属性之间达到一种新的平衡。这是为了避免积累过多的泡沫和风险。如果房价持续无节制地上涨，最终可能导致类似于2007年美国次贷危机或1991年日本房地产泡沫崩盘的情况。因此，政府有责任通过合理的市场调控，让房地产回归理性。
影响未来房价的因素众多，包括城镇化进程、人口增量与存量、地方政府的调控政策以及长期的财税制度改革等。这些因素共同作用于房地产市场，决定其未来走向。
同时，由于国民财富与房地产深度捆绑，房价不能短期内大幅度下跌。否则，将引发国民财富的大规模缩水。因此，政府更倾向于通过稳定房价的方式，逐步完善监管措施并降低杠杆。这意味着，在核心大都市圈，房价不仅不会下跌，反而有可能上涨。
对于购房者来说，如果有能力购买核心大都市圈的房子，应抓紧时间入手。因为这些地区的房产更具投资价值。反之，如果是刚需族或对住房需求不高的投资者，则无需过于关注房价的短期波动。
二、关于房产税对房价的影响，如果按照房产价格的3%每年征收，房价的走势会如何呢？
近期中央发布的通知显示，土地财政即将被房产税所取代。这一变革有望打破支撑房地产持续开发的底层逻辑，从而使房价呈现温和下跌的趋势。然而，房产税能否成功转型并遏制房价上涨，同时避免房地产泡沫破裂，这是一个值得深入探讨的问题。
首先，我们需要明确房产税与房地产税的区别。房产税是针对房屋产权所有人征收的财产税，而房地产税则涵盖与房地产相关的一切税收。目前民众更关注的是房产税改革，即对房产持有人是否征税。
推行房产税的目的在于替代不可持续的土地财政模式，为房地产行业的发展和地方政府的税收提供长效机制。同时，房产税还能提高房产开发成本，促使房企盘活存量并减少惜售行为。此外，房产税还有助于改善社会效用、打击炒房现象并降低房屋杠杆率，从而化解基于房地产的金融系统性风险。
在推行房产税的背景下，我们需要考虑其对房地产行业、地方政府税收以及居民部门的影响。对于房地产行业而言，房产税的实施将促使行业进一步集中并可能出现地产托拉斯。对于地方政府而言，如何制定合理的税收比例以覆盖土地出让金的收入是一个关键问题。而对于居民部门而言，房产税的实施将因房屋数量和类型的不同而产生不同的影响。
如果按照房产价格的3%每年征收房产税，其影响将取决于征收对象的范围。如果包括所有居民住宅且不分首套或多套，可能导致地方政府信用崩溃、企业破产和居民财富缩水，从而引发房价暴跌。而如果仅针对多套房和豪宅别墅持有者征收，短期内可能刺激地方政府税收、企业营收和居民财富增加，导致房价上涨和财富分化。然而，长期来看，随着政府税收的稳定、企业营收的下降和房地产投资属性的减弱，房价可能呈现下降趋势，但财富分化现象仍将存在。
推行房产税的难点在于如何在经济放缓的背景下应对社会分化和阶层固化现象。同时，新的经济增长引擎的构建也面临诸多挑战。因此，在推行房产税的过程中需要谨慎权衡各种因素以确保平稳过渡。
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发表于 2024-11-13 12:34:32
