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松绑限购之后，广州楼市反弹了吗？反正，小作文已经起飞了。
比如下面这一篇：
取消限购的消息一出，土豪大叔连夜拉着亲戚冲进售楼部，一口气订了10套房。
有本地的管家公司表示，一晚就收到了20个客户咨询，其中有16个是想先买后卖的，有4个是马上要买的。
小作文是不是真的？不重要。
真正重要的是，“920”新政之后，广州已经唤醒了几十万张“沉睡的房票”。
以前在广州限购区买房，对外地户的限制是相当严格的，需要连续5年社保or个税，而且不接受补缴。
这就相当于，至少要从2018年9月开始在广州交社保or个税，还不能中途断掉。
“920”新政之后，外地户购房门槛大大降低，只需要连续2年社保+个税。
粗略一算，大约有50万人获得了购房资格。
这是一股不可忽视的力量。
更何况，原本限购的黄埔、番禺、花都和白云北部四镇，已经取消限购，彻底进入了“随便买”模式。
当然了，我并不是说立马会有几十万人冲进广州抢房子，这当然是不可能的。
几十万的房票里，既有没钱买的，又有拿着钱不敢买的，有人已经落户买房，也有人正拿着钱想要买房。
所以说，新政会刺激一部分人上车，短期内市场活跃度会增加。
广州取消限购，还有一层很重要的意义：
一线城市的“不坏金身”，彻底终结了。
要知道，一线城市的限购政策，自2010年执行以来，基本都是“不动如山”。
甚至2014年那一波大放水，二线城市全部“脱光”了，一线城市也毫不动摇。
无论你是多军还是空军，都必须认清一个现实。楼市是非救不可的，政策走向也很清晰：
凡是有利于买房的政策，都要多多鼓励；
凡是不利于买房的政策，该取消就取消。
既然如此，广州为何不彻底放开呢？
我觉得有两方面原因。
一方面，广州对市场有信心，也就没必要一把子梭哈。
从成交量来看，广州表现并不差。上半年二手房成交了53872套，同比上涨30.7%。
8月份广州二手房成交量稳住了8000套的规模，环比7月份还微微上涨。
从“风向标”土拍来看，广州也不落下风，前几天刚刚卖出一宗“百亿地王”。
另一方面，把底牌握在手里，为接下来可能发生的情况作准备。
最坏的情况下，如果广州回暖还是“昙花一现”，不排除政策加码的可能性。
可能就像某些小作文里说的那样，限购区只剩天河、越秀和海珠“核心中的核心”。
至于其他三座一线城市，放开限购也不远了。
有一份深圳取消限购范围的小作文，今天已经传疯了。哪些区域将不再限购？市场充满猜想。
有广州这份现成的作业可以抄，我们不妨大胆“预言”一波：
1、远郊区彻底放开，比如北京的房山，上海的金山，深圳的坪山。
2、独特的限制性政策再松一松，比如京沪的普宅线，上海单身限购。
3、有一定价值的次级板块，也可以抛出来吸引一下火力。
楼市，又一次让人浮想联翩。
现在有一种说法是：取消限购的城市和板块，都是没有价值的，不值得买入。
真的吗？
比如广州选择放开的黄埔和番禺，是否意味着它们就是被抛弃的“郊区”呢？
当然不是。
番禺区的万博板块，黄埔区的老黄埔、科学城板块，都是广州第二梯队的板块，未来保值增值的潜力非常大。
上一轮行情里，第一梯队的珠江新城、金融城和琶洲先涨起来，紧接着就是万博、老黄埔和科学城跟涨，而且涨幅很凶。
比如科学城三大标杆盘——保利香雪山、和新福港鼎峰、科城山庄，三年间房价少说涨了30%！
背靠区府、有“公务员小区”之称的科城山庄，2019年的价格还不到3.4万/平，2022年已经超过5.5万/平，三年涨幅高达65%。
过去4年里，60%的番禺小区房价跌了。但万博板块却走出了独立行情：板块内20个多个楼盘，有九成房价涨了。
“第一网红”万科欧泊，2018年成交价只有4万/平，2021年巅峰期突破6万/平。
现在虽然有所回落，但依然斩获了超过20%的涨幅。
反观白云和荔湾，尽管仍然是高贵的限购区，却也有不少大坑、深坑。
甚至是“宇宙中心”天河，也有大把小区房价纹丝不动。
就像很多“脱光”的二线城市，并不意味着失去价值。
比如东莞和苏州，都是强二线城市里的佼佼者。苏州的工业园区，东莞的松山湖，都是第一梯队的优质板块，还看不到未来的天花板。
有一件事是确定的：
不限购的城市变多了，值得买的板块却变得更少了。
一二线城市放开限购之后，小城市的日子会越来越难过。
越来越多人意识到，小城市的房子越盖越多，人口越来越少，楼市没有明天。
郑州不限购，虹吸全河南。青岛不限购，虹吸全山东。
南京、苏州、无锡、合肥抢着不限购，长三角打成了一锅粥。
广州放开限购，连佛山这样的二线城市都要被猛吸一口。现实就是这么残酷。
更重要的是，一线城市的手上还有政策底牌，强二线城市还有新增人口，小城市彻底没招了。
面对空荡荡的工具箱，他们绞尽脑汁，想出的却尽是些奇招、怪招。
今年3月，黄山就跑去南京推销旅居地产。东北老大哥，也把售楼处开进了长三角。
前段时间，南京举行了一场名为“冰城夏都清凉地产——走进南京”的房产推介会。21个项目、5000套黑龙江的房源被摆上货架。
又是送家装、送清洁服务，又是送成交客户往返机票，又是减免两年物业费，又是总价直降20万，各种优惠层出不穷。
恕我直言，这么做不仅无法挽回楼市下滑的命运，反而暴露了一座城市已经沦落到无计可施的地步。
如何解读这些楼市信号，决定了人们手中资产的命运。
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发表于 2023-9-22 00:13:35
