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近日，大连发新政率先定调三季度房贷利率下调。结合近期的政策动向，业内多方向记者推测，全国多个城市的房贷利率均有下调空间，有专家认为首套房的贷款利率应下调到与住房公积金的利率相当。除此以外，业内多方也呼吁全方位的楼市松绑“救市”。
率先明确三季度房贷利率下调
6月15日，大连政府新闻办公室“大连发布”消息称，大连市保持房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），对大连房地产市场用地安排、三季度房贷利率下调、房交会政策、房地产去库存、公积金政策、房地产动态监测等方面进行了较为详细的政策说明。
值得注意的是，《通知》明确大连将阶段性下调新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限，将对2023年三季度新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限进行下调。不过，对于具体下调事宜，《通知》指出由人民银行和银保监局指导大连市市场利率定价自律机制确定。
大连快速表明三季度房贷利率下调的意愿与大连楼市所面临的压力不无关系。据统计局70城房价指数数据，2023年5月，大连新房价格环比跌幅0.3%，二手房价格环比跌幅为0.5%。大连新房同比跌幅为4.7%，跌幅靠前，仅次于温州和秦皇岛。据克而瑞数据，2023年5月，大连新房成交面积仅有11万平方米，环比降幅9%，同比降幅达70%。
房价的下跌最为直接地反映了当前大热天里市场的寒冬状态。一位大连购房者告诉记者：“2021年，我以房贷利率5.05%、总价150万元购买了华润大连湾81平米的一套房用来投资，现在总价已经下降了30万元了。感觉短线是出不了手了，只能长期持有。好在现在交房了，每月出租1800元，还能够稍微回点血。”
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，利率下调将降低购房者利息开支，实际提高居民购房能力，有利于稳定住房消费市场；利率下降，也降低了资产期望回报率，有利于稳定房价。
不过，一名大连房产中介人员告诉记者，过几天利率下调的政策应该就会落地，我们也等下调结果，但是估计下调幅度并不会太大，预计最低可能下调到3.8% 。调整后成交可能会增多，但是对房价应该不至于有所触动。
除了对大连楼市一定的积极作用，业内认为，该政策具有较强的信号意义。其中，易居研究院研究总监严跃进认为，大连此新政是目前全国比较早对三季度贷款利率政策进行定调的案例。提前公布三季度房贷降息的政策内容，引导购房需求释放，在全国范围具备非常强的借鉴意义。
多城房贷利率具备下调空间
除了大连以外，其他城市是否也有房贷利率再行下调的可能性？首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池教授在接受《华夏时报》记者采访时表示，首套房贷利率下限目前为3.8%、3.9%、4.0%的城市，其首套房贷利率仍然具有下行空间。
此前，多个城市的房贷利率已经发生了多次下调。中国人民银行监测数据显示，2022年年底建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，截至2023年3月底，在96个符合放宽首套房贷利率下限条件的城市中，有超过80个城市下调了首套房贷利率下限。中指研究院监测数据显示，2023年以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。其中，天津、武汉等城市首套房贷利率下限降至3.9%，郑州则是下调至3.8%。
今年上半年，全国多个城市经历“小阳春”后，很快又迎来了“倒春寒”。据统计局70城房价指数数据，2023年5月，二手房销售价格环比上涨城市为15个，相比上月减少21个。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%，二、三线城市二手住宅销售价格环比由上月持平分别转为下降0.3%和0.2%。
叠加最近一系列的政策动向，大众似乎看到了房贷利率再次下调的希望。6月13日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，开展20亿元逆回购操作，其利率下调10个基点至1.90%，降低资金成本、增强流动性的导向，以更好匹配资金市场的供求关系。
紧接着，6月15日，央行开展2370亿元中期借贷便利（MLF）操作，本月MLF到期量为2000亿元，本月MLF操作利率为2.65%，较上月下调0.1个百分点。此次调整为2022年8月以来MLF操作利率首次下调。
而MLF操作利率是LPR报价的定价基础。6月MLF操作利率下调后，业内纷纷推测，当前经济环境下，特别是房地产市场低迷的情况下，当月LPR报价也将跟进下调，房贷利率也有望再度下调。
应该与公积金利率相当？
房贷利率应该怎么调整？赵秀池认为，首套房贷利率调整后的房贷利率不应高于中小微企业贷款利率，应该与住房公积金的利率相当。这样才能切实降低购房者负担，提高购房能力，增加住房需求，也有利于降低房企融资成本，促进房企实现良性循环和楼市回暖。
据悉，目前5年期以上首套住房公积金贷款利率为3.1%。如果降至3.1%的水平，首套房房贷利率会有接近1个百分点的降幅。
其实，目前全国的首套房贷利率也比其国外多个国家的房贷利率要高。记者注意到，有购房者了解到国外房贷利率多在3%以内后感叹：“才发现，和其他国家相比，中国的房贷利率太高了。”
不过，虞晓芬认为，商业银行首套房贷利率的下限综合取决于筹资成本、市场利率、同类风险贷款利率等，不同区域的银行能承受的降幅不同。借鉴国外经验，保持首套房贷低利率，还需要国家提供相应的政策支持或进一步完善政策性住房金融体系。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，首套房贷利率还有下调空间，但是较小的降幅对市场改善的作用并不会很大，当前房贷利率方面更有意义的是降低存量房贷利率。
现在的楼市的调整预期，已经远远超过首套房贷利率范畴。业内多方呼吁从多个侧面进行救市，其中，赵秀池呼吁要实行认房不认贷政策，动态调整普通住房标准。虞晓芬则表示，可以启动城中村改造和城市有机更新，扩大住房公积金覆盖面和资金筹集来源，提高住房公积金贷款支持力度。而中国豪宅研究院院长朱晓红认为，限价、限购、限售、限贷等政策都需要进行大松绑，甚至应当全部取消，让地方政府、房企、金融机构、购房者全面恢复信心，让楼市救经济，经济救楼市相得益彰。
值得一提的是，6月16日，国务院总理李强在国务院常务会议指出，研究推出经济持续回升的向好的一批政策措施，采取更加有力的措施，要求相关政策“及时出台、抓紧实施”。“一批政策措施”引得业内纷纷断言，房地产系列“救市”信号已经十分明显，相关政策呼之欲出。
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发表于 2023-6-19 19:22:13
