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一支穿云箭，千军万马来相见。 被称作有史以来最大力度的化债行动，11月8日已见分晓。 很多买房人一脑子的问号。 6万亿？10万亿？12万亿？到底几万亿？ 是又放水了吗？房价要涨了？ 公布降税费的事了吗？ 在救市紧要关头，确实有必要白话解释下。 “这么多钱”对房地产有什么影响？是不是刺激房价上涨？ 明确两件事： 第一，不管6万亿、10万亿还是12万亿，对楼市都属于间接利好。并非直接的刺激政策，成交量价也不会有立竿见影的反馈。 第二，还有没有利好买房的专门政策？有！还没公布，在路上。 财政部长直言：“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。” 这意味着，有关交易税费减免的政策，马上就要出台。 大家期待已久的契税，可能终于要调整了！ 已有小作文流出： 契税不再区分首套和二套，不再区分90平米以上和以下，全部统一征收1%。 年初，365淘房预测2024买房有“四大便宜”：房钱税费。 现在“三缺一”就差税的调整了。 “多级火箭助推”的政策还在继续，利好未停。 10月快速拉升的这波行情，有动力持续到年底。 间接利好，也是利好。 11月8日的“化债新政”究竟是什么意思，对天津楼市有何影响？ 先说说让人眼花缭乱的数字。 到底是6万亿、10万亿还是12万亿？ 【6万亿】是这次新批准的增量政策。 不是新印money，而是新增地方政府债务限额。 用这些资金，去置换存量隐性债务。 先把到期该还的隐性债务还上，以后再去偿还这部分新增债。 6万亿将在2024-2026年，分三年落实，每年约2万亿。 债还在，仍要还，只不过少付利息，晚还钱。 还债主体也没变，依然是“谁的孩子谁抱走”。 就相当于“降低居民存量房贷利率”一样，缓解地方政府压力。 因为，隐性债务已成经济体系里的“暗雷”。 2023年末，全国隐性债务余额达到14.3万亿，占到全年GDP11%。 不但束缚地方财政，也衍生出很多问题。 比如投资下滑、发工资困难、罚没收入飙升……都与地方债务有关。 所以，6万亿的“化债新政”，堪称一场及时雨。 【10万亿】除6万亿外，还有4万亿专项债。 从2024年起，连续5年每年从新增地方政府专项债券中划出8000亿用于债务置换，累计4万亿。 这属于结构调整，不代表增量政策。 说明对地方政府化债的重视和支持。 【12万亿】10万亿再加上棚改债务2万亿。 2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿（仍按原合同偿还）。 这3个数字都没错，只是统计口径不同。 真正的化债规模是10万亿，12万亿包括了未来的棚改债务。 至于是否“超预期”，要看怎么比，要看发力的方向在哪。 现在的紧要问题，就是化债。 相应政策已出台，能解决问题才是有效政策。 这次的12万亿与2008年的4万亿，不是一回事。 2008年的4万亿，是未来两年新增的财政支出，属于财政强刺激。 这次是置换以前的高息债务，并不是新增债务支出去投资。 “化债新政”对楼市的6大影响。 ❶ 减轻卖地压力，稳定房价预期。 化债势必改善地方财政状况，地方对土地财政依赖也能减轻。 不用再大规模卖地，新房供应量也不会飙升。 地价稳住，房价也能稳住。 2023年天津约4成土地出让都是“化债逻辑”。 今年也有不少地是“抵债”的，比如海教园、李七庄的几块地。 无形中制造出供应过剩，很容易引发房价踩踏。 马上，这种情况能得到缓解，10万亿来了，“欠债还钱”即可。 ❷ “保交楼”有望提速。 地方的隐性债务，会影响楼盘的建设进展。 特别是烂尾楼，无法重启也是碍于财政压力。 10万亿注入后，“保交楼”也能提速，好事一桩。 ❸ 提升板块建设，增加房价支撑力。 这两年为什么环城的房子不扛价？因为都在卖“半成品”，配套没跟上。 宾水西的小外、国展西的师大二附小…… 地方偿债压力减轻后，能腾挪出更多财力，用于基础设施的建设。 没有兑现的规划，也有望落地，比如学校、医院、桥梁、地铁、公园…… 这对板块价值，以及房价，当然是利好。 ❹ 棚改在计划范畴内。 既然提到了棚改债务2万亿，就暗示了对城市更新、城中村改等棚改的关注。 未来几年，楼市会因棚改而带来增量购买力。 ❺ 各种利率会继续降低。 降息周期开启，已成为共识。 美国11月又降息25个基点，咱们的房贷利率依然是下降趋势。 “化债新政”对于房企来说，能降低融资成本，利于资金周转和楼盘开发。 有利于房企的安全性、稳定性。 ❻ 收储速度加快。 4万亿的专项债，可用于收购闲置土地、收购存量房源。 债务限额调整后，地方可发行的专项债额度变高，收储进度可能提速。 11月8日会后，央行也明确发声。 这有利于消化楼市存量，减少供应。 “化债新政”的确对楼市并非直接刺激。 最大的意义在于促进宏观经济转向，这也是救市核心。 化债的终点，一定不是把债务抹除。 而是用更优质的资产和更合理的需求（比如民生、医保）去承接更大的债务，推动经济扩张。 救市走到这一步，地方政策基本出尽，接下来必须靠宏观。 房地产起势需要“四件套+两条件”： 四件套：认房不认贷、解除限购、降低首付、降低房贷利率 两条件：一线城市示范效应、宏观经济转向 “四件套”已全部集齐，深圳、上海也出现了示范效应，就差宏观经济转向了。
所以，这次的12万亿政策是非常及时的。 只不过，对于成交量价的影响，需要一定时间才能显现出来。 12月，还有经济工作会议召开，“杀招”少不了。 如果对明年还悲观看空，就有很大踏空风险。 再次验证，今年年底之前，是置换的好时机。 本文内容来源于公开渠道汇集整理，旨在提供相关信息，仅供参考，发布平台及作者不保证信息的真实性与准确性。项目的具体情况如规划、设计、户型、面积、价款、建设进度、销售情况、交付标准和时间、配套、物业等请向有关部门或者项目权利人进行调查了解核实。本文观点仅供学习交流使用，系作者个人观点，不构成任何承诺和保证，不得作为投资、购买、租赁等决策的依据。投资有风险，决策需谨慎。不动产系大额资产，请通过政府和不动产项目权利人详细调查了解核实后谨慎决策。发布平台和作者对读者个人行为不承担任何法律责任。 |
