香港楼市“减辣”满月：新房成交创3个月新高，但房价还在跌

随着香港未来房屋供应量持续增加，为响应市场呼声及考虑整体经济情况，香港在10月末调整了已实施13年的楼市“辣招”，出台了多项楼市“减辣”政策。 “减辣”政策落地后，不少开发商迅速推盘，如今政策落地已满一月，从短期数据来看，刺激效果已有显现。 据美联物业房地产数据，11月截至21日，香港一手住宅成交量共有441宗，已超越10月全月的344宗，创下了近3个月以来的新高，一手住宅成交量提升。 其中11月以来总价超3000万港元的一手住宅成交量已有32宗，较10月全月的25宗增加了约28%，数据创半年新高。 但即便如此，也与今年上半年的市场表现相差甚远，上半年平均月成交数量为49宗。 香港近期的豪宅新盘市场也在稳步上升，部分豪宅项目也取得多月后首次成交。 如内地民营房企龙光集团与合景泰富合作开发的鸭脷洲凯玥，以超1.72亿港元售出3座8楼B室连车位，这是该项目近7个月来再次有成交。 据中原地产香港数据，凯玥项目由6座组成，提供295户，当中位于3座29及30楼A室的复式户，实用面积高达9663平方呎，是2013年一手住宅新例实施后全港最大分层住宅单位。 此前在10月25日，香港特首李家超在发布的最新《施政报告》中指出，过去一年利率显著上升，多个地区经济放缓，特别是高息环境影响下，香港本地楼市交投减少，楼价也出现调整，因此决定采取多项调整住宅物业需求管理措施，即“减辣”措施。 这些措施具体包括：买家印花税(BSD)和新住宅印花税（NRSD）的税率减半，两者均会由15%减至7.5%，外地买家的辣税将由30%减至15% 对于合资格专才来港置业的辣税，由原来的“先征后退”改为“先免后征”。新政策下，在购入物业时先暂免征收相关税项，若相关人士其后未能成为香港永久性居民，才需缴付相关税项，与本地香港人首次置业所需缴付的税额看齐； 额外印花税的禁售期，由3年缩短至2年，业主在购入物业后超过24个月但在36个月以内出售，毋须再缴交10%的额外印花税税项。 至于“减辣”措施的实施时间，李家超此前曾表示，“减辣”旨在推动巿场的流动性，而楼价则仍要由巿场决定，至于日后会否完全“撤辣”，要根据市场的发展而定。 虽然短期来看楼市成交量有所回升，但从今年下半年开始香港的楼市价格却在不断下跌。 在莱坊最新公布的2023年第三季度《莱坊全球豪宅指数》指出，香港豪宅楼价在第三季度较二季度楼价按年下跌0.6%；若以截至今年9月底的12个月来算，按年跌幅达到了1.7%，全球排名到了第36位。 整体市场来看，据美联楼价指数（美联楼价指数大致反映两周前签署买卖合约的物业楼价最新报142.49点，按周跌0.12%，已连续下跌14周；较四星期前再跌1.36%，本年迄今楼价跌2.43%，已创逾6年半新低。   香港楼价的下跌，一方面是受到美联储加息的影响，因为香港实行的联系汇率制，要随着美元的加息而加息，这就让香港的房贷利率从0.5%一下子升到了4.75%，增加了购房者的成本，影响购房意愿，让市场上的买方力量大幅减弱。 另一方面，香港近年来人口数量出现减少，劳动力流失严重。 据2022年香港的《施政报告》显示，过去两年香港共流失了14万劳动人口，生育率目前已跌至0.77，达到近30年最低，再加上通关以后在内地买房的人越来越多，也削弱了香港楼市的需求。 据汇丰环球研究报告显示，香港的楼市融资成本上升而需求持续疲软，近期部分楼市政策放松，虽然可能会对楼市起到一定的刺激作用，但并不能扭转整个地产界所面临的挑战。 汇丰分析认为，金融流动收紧会继续影响资产价格，香港楼市在承受融资成本压力及需求疲弱的夹击下，预料今年楼价不会有升幅。至于2024年的楼价，汇丰更把原先预测的上升4%调整为预测明年上半年继续下跌5%，到下半年才有望回稳。